El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha puesto en marcha un instrumento de financiación para que se construyan y se mantengan más viviendas protegidas en alquiler asequible.
Este nuevo instrumento, que se financia con fondos europeos NextGenerationEU a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, ofrece préstamos a las empresas que levantan, rehabilitan o gestionan estas viviendas, a cambio de que se alquilen a precios limitados durante muchos años.
El instrumento forma parte de España Crece, el fondo que gestiona el ICO para prolongar el impulso del Plan de Recuperación más allá de 2026. Este fondo aspira a movilizar en torno a 120.000 millones de euros, y la vivienda en alquiler asequible es una de sus prioridades.
¿Qué es la financiación de vivienda asequible del ICO?
La financiación de vivienda asequible del ICO es un conjunto de préstamos a largo plazo para empresas que construyen, rehabilitan o gestionan viviendas protegidas en alquiler. A cambio, esas viviendas deben alquilarse con rentas limitadas durante al menos 20 años, y en muchos casos para siempre.
La razón de ser del instrumento es favorecer el alquiler asequible en aquellas zonas de mayor demanda en las que esta fórmula de acceso a la vivienda no resulta rentable con la financiación bancaria habitual. Para ello, el ICO ofrece préstamos adaptados a los plazos largos del negocio inmobiliario y una ayuda no reembolsable para hacer rentable este modelo de acceso a la vivienda.
Las tres modalidades: construir, mantener o hacer las dos cosas
El ICO ofrece tres tipos de préstamo según la fase en la que esté el proyecto:
- Préstamo promotor (modalidad I): para construir viviendas nuevas o rehabilitar edificios enteros hasta que estén terminados y alquilados. Plazo máximo de siete años.
- Préstamo inversor (modalidad II): para quien ya tiene un edificio de vivienda protegida terminado y alquilado y necesita financiarlo a largo plazo. Plazo de hasta 28 años, en condiciones de mercado.
- Préstamo mixto (modalidad III): para quien construye el edificio con la intención de quedárselo y gestionar el alquiler. Un solo préstamo cubre la obra y los años posteriores, con un plazo de hasta 35 años.
Las tres modalidades encajan entre sí. Un edificio construido con un préstamo promotor puede pasar después a financiarse con un préstamo inversor. En todos los casos el tipo de interés es fijo y no hay comisión de apertura.
Un tramo no reembolsable si se cumple
Los préstamos de construcción (modalidades I y III) pueden incluir un tramo no reembolsable: una parte del préstamo, de hasta el 30 %, que no hay que devolver si el proyecto cumple todo lo comprometido. Solo sirve para cubrir la diferencia entre lo que cuesta construir y lo que el edificio puede ingresar cobrando alquileres asequibles.
Su importe se fija desde el principio y no sube si la obra se encarece. Cuando el suelo es público, la cantidad se publica antes del concurso. Así, las empresas compiten ofreciendo alquileres más bajos, no pidiendo más ayuda.
Para que el ICO condone esa parte del préstamo, la empresa debe terminar la obra, alquilar las viviendas según las normas de vivienda protegida, respetar los precios máximos y devolver el resto del préstamo. La contrapartida es que las viviendas que reciben esta ayuda quedan protegidas para siempre.
¿Cuánto costará el alquiler?
Todas las viviendas deben tener calificación de vivienda protegida y respetar la renta máxima que fija cada comunidad autónoma. En los proyectos que reciben la ayuda no reembolsable hay además un tope de 9 euros por metro cuadrado útil al mes, que se actualizará cada año a partir de 2027. Para una vivienda de 70 m² útiles, eso supone como máximo unos 630 euros al mes como cifra aproximada.
Además, las viviendas también deben ser eficientes. Las nuevas tienen que consumir al menos un 20 % menos de energía de la que exige la normativa a un edificio de consumo casi nulo, y las rehabilitadas deben reducir su consumo al menos un 30 %.
¿Cuánto tiempo deben seguir siendo asequibles?
Depende del tipo de préstamo:
- Proyectos de construcción: al menos la mitad de las viviendas debe ir al alquiler, y el resto puede venderse como vivienda protegida. Si reciben la ayuda no reembolsable o venden parte de los pisos, todas las viviendas quedan protegidas para siempre. En el resto de casos, durante al menos 20 años.
- Edificios ya alquilados: todas sus viviendas siguen en alquiler asequible mientras dure el préstamo y cinco años más.
¿Quién puede pedir estos préstamos ICO para vivienda asequible?
Pueden solicitarlos empresas creadas específicamente para cada proyecto, con sede en España y respaldadas por un grupo con experiencia y solvencia. Para construir, el grupo debe haber terminado en los últimos diez años edificios residenciales con al menos el mismo número de viviendas. Para gestionar, debe tener experiencia en el alquiler de viviendas.
Los proyectos pueden levantarse sobre suelo público cedido por una administración o sobre suelo privado. En todos los casos, la empresa debe aportar al menos el 25 % de la inversión con fondos propios. El préstamo no financia la compra del suelo.
Información para los interesados
Las solicitudes pueden presentarse desde el 1 de septiembre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2035, o hasta que se agote el dinero. Hay 6.250 millones de euros para préstamos de construcción y 6.000 millones para préstamos a quienes ya tienen edificios en alquiler.
Las solicitudes se presentan en la sede electrónica del ICO. El ICO estudia cada proyecto por separado, y los fondos para construir se reservan por orden de llegada hasta que se agotan.
Para solventar dudas, el ICO atiende en el correo vivienda.social@ico.es y en el teléfono 900 121 121. Hay más información en la página del ICO sobre financiación de vivienda asequible.
España Crece y el futuro del alquiler asequible
Estos préstamos son la primera pieza en vivienda de un fondo pensado para seguir invirtiendo cuando termine el Plan de Recuperación. Según las estimaciones del Gobierno, España Crece podría movilizar hasta 23.000 millones de euros para construir vivienda en alquiler asequible y ayudar a levantar unas 15.000 viviendas al año.